La Colocation : les précautions d'usage
La colocation est devenue une réalité depuis plusieurs années et son régime à été défini récemment par la loi ALUR.
Pour autant, ce régime n'est pas encore totalement maîtrisé par les bailleurs et les locataires car encore trop récent.
Nous vous proposons de parcourir les grandes lignes de ce régime et de mettre en évidence les grands principes et surtout les précautions d'usage.
On parle de colocation dès lors que le logement est loué à plus d'une personne (étudiants et concubins), les couples mariés ou pacsés ne bénéficient pas des dispositions encadrant la colocation.
La loi ALUR a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 l'article 8-1 portant sur la colocation, qui fixe le principe de la solidarité des colocataires et de leurs cautions en cas de congé de l'un d'entre eux.
Attention cependant, les règles diffèrent selon que les locataires louent ensemble un logement entier ou que chaque colocataire loue une pièce dans le logement.
La colocation avec un bail unique :
Ce mode de location est régit par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui régit également les locations dites "classiques".
La présence de plusieurs colocataires implique cependant quelques règles spécifiques, qui peuvent avoir des répercussions notables sur la vie future dans le logement :
- en cas de conclusion d'un bail unique, le contrat doit être signé par tous les locataires, assurant à chacun les mêmes droits et les mêmes devoirs
- le loyer n'est pas fractionné entre les colocataires : le bailleur est donc en droit d'en demander le paiement en totalité et en une seule fois.
Nous conseillons aux bailleurs d'insérer dans le bail une clause de solidarité (voir paragraphe ci dessous) : chaque colocataire pourra alors être tenu au paiement de la totalité du loyer et des charges, à charge pour lui de se retourner par la suite vers les autres colocataires.
- en ce qui concerne les charges : celles-ci sont payées sous forme de provisions mensuelles avec régularisation annuelle ou sous forme de forfait mensuel et ne peuvent donc pas faire l'objet d'une régularisation.
- chaque colocataire est libre de donner congé indépendemment des autres : le loyer n'est pas diminué en cas de départ d'un colocataire, Le locataire sortant reste donc solidaire des colocataires restant si le bail le prévoit (clause de solidarité), il ne peut pas demander la restitution de tout ou partie du dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie ne sera restitué qu'à la libération complète des lieux.
La clause de solidarité entre colocataires :
Il nous parait impératif d'insérer dans le bail une telle clause, il s'agit d'une mention indiquant que chaque colocataire est responsable du paiement de la totalité du loyer et des charges dues, ainsi que des dégradations locatives éventuelles.
Toutefois, dans le cadre d'une colocation avec un bail unique, la clause de solidarité s'éteint désormais avec l'arrivée d'un nouveau colocataire (art 8-1 loi 89 modifiée par la loi ALUR).
La loi précise ainsi que celui qui s'en va est libéré de cette obligation de solidarité à l'issue de son préavis (qu'il délivre individuellement selon les règles classiques) dès lors qu'un remplaçant est inscrit sur le bail de colocation : ce changement se matérilalise alors par un avenant au bail initial.
Dans le cas contraire, si aucun remplaçant n'est trouvé, cette solidarité s'éteint au bout de 6 mois après la fin du préavis du locataire sortant.
Le colocataire sortant propose souvent au bailleur son remplaçant, mais le bailleur n'est pas tenu d'accepter cette personne.
NB : en cas de location a des époux ou à un couple pacsé, la solidarité perdure jusqu'au divorce ou jusqu'à la dissolution du pacs.
La colocation avec plusieurs baux :
Une colocation peut être mise en place dans un logement en concluant plusieurs baux portant chacun sur une seule pièce dudit logement.
Il y aura donc autant de baux que de pièces louées, chaque colocataire est alors seul signataire de son bail.
Il dispose de la jouissance exclusive de cette pièce et d'une jouissance partagée des pièces communes (cuisine, salle de bains, séjour...).
Dans cette configuration :
- les détails de la vie commune doivent être stipulés dans le bail : pièces attribuées à chacun, utilisation des pièces communes, du mobilier commun, des installations communes.
Plus le nombre d'occupants sera élevé, plus cette répartition devra être rigoureusement définie.
- la colocation constitue une division de logement au sens de l'article L.111-6-1 du code de la construction et de l'habitation, ce qui implique que chaque pièce louée à un colocataire devra avoir une superficie et un volume habitable d'au moins respectivement 14 m2 et 33 m3.
- le dépôt de garantie pourra être individualisé dans chaque bail et restitué à la sortie de chaque colocataire.
Il y lieu de préciser que les règles régissant la location meublée s'appliquent dans les deux configurations de colocation (durée du bail, mobilier obligatoire...)
Toute notre équipe gestion/location se tient à votre disposition pour plus d'informations quant à la mise en oeuvre de votre colocation, n'hésitez pas à nous consulter.
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